進(jìn)入8月，多家市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布了前7月土地市場的監(jiān)測報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，土地成交面積、土地出讓金和土地溢價(jià)率等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)開始下滑。其中，在直觀反映土地市場熱度的溢價(jià)率方面，7月40個典型城市土地成交溢價(jià)率為19.9%，結(jié)束連續(xù)6個月上升的趨勢。
分析人士指出，土地市場或?qū)⒀永m(xù)結(jié)構(gòu)性分化。總體來看，今年上半年一二線城市土地供給力度和成交規(guī)模均有不同程度的回升，三線城市土地供給和成交規(guī)模相比去年有所收縮，考慮到房企融資端逐步收緊，土地市場成交的溢價(jià)率可能有所回落，土地市場結(jié)構(gòu)性分化行情或?qū)⒀永m(xù)。
7月多項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑
易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1-7月，40個典型城市土地成交建筑面積30684.9萬平方米，同比微幅增長0.2%。土地出讓金收入16034.0億元，同比增加18.7%。
但從7月單月來看，土地市場在供需兩端都有走弱趨勢。
供應(yīng)方面，二季度以來的供應(yīng)下滑趨勢還在延續(xù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，7月100個大中城市供應(yīng)土地1060宗，供應(yīng)土地面積4327萬平米，環(huán)比下降21.63%，同比下降27.26%。
成交方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從受其監(jiān)測的40個城市來看，土地市場成交量方面，7月40個典型城市土地成交建筑面積5273.4萬平方米，環(huán)比增長2.0%，已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比增幅為正。40個典型城市土地出讓金收入為2774.1億元，環(huán)比下降6.1%，同比增長20.0%，土地出讓金收入增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。另外，7月單月地價(jià)下跌明顯，土地市場降溫。
值得注意的是，反映市場熱度重要指標(biāo)的溢價(jià)率出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。7月，40個典型城市土地成交溢價(jià)率為19.9%，相比6月下降1.7個百分點(diǎn)，結(jié)束連續(xù)6個月上升的趨勢。
一些監(jiān)測范圍更大，包括了更多三四線城市的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)則顯示，在三四線城市土地市場集體走弱的背景下，土地市場在成交面積、土地出讓金等多項(xiàng)數(shù)據(jù)，全線負(fù)增長。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，受其監(jiān)測的全國300個城市，7月土地市場成交達(dá)到6709萬平米，環(huán)比下降23%，同比下降31%。同時，完成土地出讓金3760億元，同比下降9%，環(huán)比下降25%。溢價(jià)率為13%，環(huán)比下降6%。
具體來看，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交面積達(dá)266萬平米，較上月微增，但出讓金為425億元，縮水逾四成，溢價(jià)率約為4%。二線城市則在成交方面環(huán)比量價(jià)齊跌，成交3061萬平米，完成出讓金2156億元，昆明攬金近304億元居首。三四線城市，則在供應(yīng)量減少近一成的同時，完成土地出讓金總額1179億元，同比下滑近三成。
從需求端來看，易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，7月31日中央政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，再一次明確了“房住不炒”的指導(dǎo)方向，每逢經(jīng)濟(jì)下行時期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。同時，央行就房地產(chǎn)占用信貸資源，消費(fèi)貸、銀行理財(cái)?shù)荣Y金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場等問題進(jìn)一步探討解決。近日多家房企表示下半年減少拿地，預(yù)計(jì)下半年土地市場將降溫。
從供給端來看，一位華南某房企高層告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上半年由于樓市“小陽春”和整體資金面相對寬松，一些樓市熱點(diǎn)一二線城市，當(dāng)?shù)卣频責(zé)崆檩^高，推出并成交的土地較多。但下半年，隨著預(yù)期走弱，這些城市的供地?zé)崆橐矔恕τ谝恍┮呀?jīng)有庫存壓力的三四線城市，由于現(xiàn)有政策將庫存與供地節(jié)奏掛鉤，因此推地節(jié)奏也會放緩，下半年土地市場供應(yīng)可能偏緊。
城市、房企雙重分化
不管是從細(xì)化的區(qū)域市場，還是從需求端的房企融資情況等來看，土地市場還存在進(jìn)一步分化的可能。
從城市來看，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，2019年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交9229億元，同比增長14.8%。其中，武漢、昆明、成都、鄭州等中西部核心城市土地市場均十分火熱。
根據(jù)國盛證券的統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，一線城市流拍地塊最多的城市為北京，二線城市流拍地塊最多的城市為重慶、蘭州和西安，三四線城市流拍地塊最多的城市為駐馬店、邢臺和贛州。
國盛證券指出，從所有地級市和縣級市的流拍數(shù)據(jù)來看，三四線城市的平均流拍數(shù)量明顯多于一、二線城市。上述房企人士則告訴記者，隨著銷售市場的進(jìn)一步分化，三四線城市的庫存情況會進(jìn)一步影響房企投資信心，此類的土地市場分化或還將繼續(xù)。
分企業(yè)來看，龍頭房企“拿地”優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。
TOP10企業(yè)1-7月拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%；TOP30企業(yè)1-7月拿地總額11682億元，占TOP100企業(yè)的64.5%，TOP10房企拿地總面積14924萬平方米，占TOP100房企拿地面積的39.3%。
天風(fēng)證券近日則在報(bào)告中指出，隨著土地市場降溫，融資優(yōu)勢房企韌性較強(qiáng)。目前資金面、多地政策邊際收緊，預(yù)計(jì)銷售端或承壓，當(dāng)前政策已經(jīng)偏緊，但總體相對好于去年下半年。考慮到3季度隨高基數(shù)效應(yīng)退去，總體增速或保持穩(wěn)健，龍頭、二線房企有望持續(xù)保持相對優(yōu)勢。
其中，2019年5月以來的信托融資收緊，將對房企拿地造成較大影響。
恒大研究院近日發(fā)布報(bào)告指出，信托融資由于業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對寬松，在房企前端融資中發(fā)揮重要作用。上半年，流動性寬松疊加房企積極拿地補(bǔ)庫存，具有前融優(yōu)勢的房地產(chǎn)信托供需兩旺，規(guī)模快速增加。2019年一季度房地產(chǎn)信托成立總規(guī)模2609.6億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模/房地產(chǎn)行業(yè)土地購置費(fèi)達(dá)37.6%，分別較去年同期增加42.9%，
該報(bào)告稱，當(dāng)前融資收緊主要體現(xiàn)在規(guī)模限制和資質(zhì)限制，在規(guī)模管控的大背景下，任何房企融資都面臨困難。對于金融機(jī)構(gòu)來說，大房企優(yōu)于中小房企，國企優(yōu)于民企。融資額度有限、監(jiān)管趨嚴(yán)，主體風(fēng)險(xiǎn)更低、項(xiàng)目規(guī)模更大、資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)、合作金融機(jī)構(gòu)更多的大房企更受資金青睞。
