2019年7月26日至29日，博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞隆重啟幕。其中，在《樓市增長潛力：新熱土與新賽道》的分論壇上，姚志鵬如此解讀傳統房企的轉型思路。
以政策性和周期性為主要特征的房地產市場，正在迎來一個新的發展階段。一方面，市場下行周期出現，京津冀、粵港澳、長江經濟帶等一系列區域政策的出臺，在劃定新的區域熱點的同時，也給房地產帶來新的發展“熱土”。另一方面，從行業的業態多元化的角度，雖然“鞏固基本盤”的思路備受認可，但行業競爭日趨激烈，新的賽道必須開啟。傳統房企需要在主業之外，尋找新的業績增長點。
在傳統業務領域，房企如何尋找新的投資“熱土”？在新的業務領域，又將如何平穩地跨越“賽道”？
團隊和基因更重要
近年來，房地產企業紛紛啟動多元化轉型，業務橫跨商業、辦公、租賃、文旅等相關領域。部分企業還將觸角延伸到醫療、體育、科技等非相關領域。
這種跨界的背景在于，傳統房地產業務的天花板已經隱約出現，房企必須尋找新的業績增長點。全國房地產商會聯盟主席顧云昌在發言中表示，房地產業不可能按照過去那樣高速增長，行業拼規模和資金的時代已過，未來將轉向高質量發展。
陜西協和投資控股股份有限公司總裁、西安協和置業股份有限公司董事長張金鵬也表示，“我們作為區域性的房企，已經到了青春期。成長到青春期的過程中，有過迷茫和困惑。”該企業轉型方向為文旅地產運營。
近年來，由增量轉向存量，是行業的一個重要思路，但這種模式對企業的運營能力有著極高的要求。
對此，姚志鵬表示，未來的轉型要具備資管的思維，“現在傳統房地產更多做的是買地-建房-出售這樣簡單的程序，但其實這其中還包括了投資、買地、籌劃、設計、運營等多個環節的全流程，如果能在資產規模和收益上做文章，將是一個更加可持續發展的轉型。”
顧云昌認為，能否做好這些多元化業務，關鍵在于團隊能力如何。
區域價值重估
在傳統地產領域，隨著行業變化和區域政策出臺，區域價值重估已迫在眉睫。在論壇現場，貝殼研究院和21世紀產業研究院共同發布《全流通視角下的樓市增長潛力-2019年城市購房動能排行榜》，報告基于政策趨勢、產業聚集、城市化進程、人口流動等指標，對各城市的購房動能進行排名。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，購房動能=增長力+持續性。若以具體數據來衡量各個城市的購房動能，深圳剛需持續力最強，武漢改善轉化力最強。
具體而言，一線及強二線城市購房動能排名靠前。其中深圳因為巨大的潛在剛需規模居于首位，北京、上海則因為較高的換房比例帶動交易乘數效應而位居二三；杭州、南京、蘇州因為人才吸引政策和較強的經濟吸引力排名也較前。
綜合換房比例和難度，武漢由于較高的換房比例和相對寬松的換房環境，其改善動能指數排名第一，西安、重慶等換房政策較為寬松的城市排名也相對靠前。
在都市圈表現上，北京城市圈具有明顯的“分化型特征”，上海和廣深城市圈則是明顯的“融合型特征”。
許小樂表示，城市房地產大格局正在重塑。和傳統一、二、三、四線劃分有所不同，杭州因為較強的需求持續力超越一線廣州，環滬、環深三四線城市超越部分二線城市、二線“明星城市崛起”，如武漢、西安、成都等，具有持續增長動能。
綜合上述結論，報告建議，開發商更多聚焦一、二線城市及少數有活力的三四線城市，從地產開發向城市綜合運營轉變。購房者一方面考慮未來城市發展潛力，也要考慮購房可支付性，中短期來看，二線城市是未來不錯的選擇。
