經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張恒 北京報(bào)道 在被中國(guó)官方提出12個(gè)年頭后，走走停停的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，逐漸露出廬山真面目。
即將過(guò)去的2017年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了狂歡、驚險(xiǎn)、失落與迷茫。這一年，全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)了200多次房地產(chǎn)調(diào)控政策。在開(kāi)啟“五限時(shí)代”后，下半年租售同權(quán)、購(gòu)租并舉的樓市調(diào)控出臺(tái)，已將打擊投資行為、控量措施結(jié)合，市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)。
12月8日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。而一年前的政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的表述為“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。從“研究建立”到“加快建設(shè)”，顯然是階段性的進(jìn)展。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員鄧郁松接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是指有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。長(zhǎng)效機(jī)制建立的背景是包括房地產(chǎn)形勢(shì)的變化，以及從此前調(diào)控效果來(lái)看，中國(guó)應(yīng)該在更加尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，找到一條適合國(guó)情的，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的路線。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心課題組發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》建議，將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中。
東北證券認(rèn)為，此輪調(diào)控政策在2018年不會(huì)出現(xiàn)放松的情況，隨著房?jī)r(jià)和銷售的企穩(wěn)， 此輪政策實(shí)施的目的已初步實(shí)現(xiàn)，政策亦無(wú)進(jìn)一步收緊的必要，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)以“穩(wěn)” 字當(dāng)先。
在多位專家看來(lái)，2018年土地、金融、稅收等方面的調(diào)整，租賃市場(chǎng)的破局，將是決定房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的關(guān)鍵所在。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制包括供應(yīng)端的長(zhǎng)效機(jī)制、需求端的長(zhǎng)效機(jī)制和價(jià)格端的長(zhǎng)效機(jī)制等內(nèi)容。類似機(jī)制的真正落實(shí)，或會(huì)在2020年左右，尤其是需要不斷觀察當(dāng)前變動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因素。而大方向看，“房住不炒”的指導(dǎo)性精神更容易確立，將成為后續(xù)各類改革的基準(zhǔn)內(nèi)容。
土地供應(yīng)多元化
上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市土地儲(chǔ)備規(guī)模的同比增幅已保持了連續(xù)12個(gè)月的同比正增長(zhǎng)，且增幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。
城市土地儲(chǔ)備規(guī)模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供 應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫(kù)存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房即狹義庫(kù)存的條件。
“應(yīng)該說(shuō)房企和城市的補(bǔ)庫(kù)存戰(zhàn)略正積極開(kāi)展。大體上說(shuō)，供應(yīng)方面預(yù)計(jì)都會(huì)有所增加，因?yàn)閷?shí)際上2016-2017年的去庫(kù)存政策還是很不錯(cuò)的，所以總體上說(shuō)會(huì)有類似的積極供地和補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)一年土地供應(yīng)方面預(yù)計(jì)會(huì)增加，而且結(jié)構(gòu)方面會(huì)有調(diào)整，尤其是類似租賃公寓等內(nèi)容。
深圳（樓盤）市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存比較緊張的是一二線城市，所以2018年一二線城市的土地供應(yīng)應(yīng)該會(huì)更多，增長(zhǎng)的更快。但是三四線城市因?yàn)閿?shù)量較多，總量上還是占主體地位，應(yīng)該會(huì)占到60%作用。
“一線城市土地招拍掛越來(lái)越少，偏向于租賃和保障性住房供地，二線城市基本上商品住房、租賃和保障性住房會(huì)同步增加。而三四線城市還是會(huì)以商品住房供地為主。”李宇嘉說(shuō)，未來(lái)土地供應(yīng)中，完全的招拍掛會(huì)越來(lái)越少，熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)更多地偏向于租賃，而且?guī)齑孑^低的商品住房的用地也會(huì)明顯增加，集體土地入市會(huì)大規(guī)模地鋪開(kāi)。
官方公布的數(shù)據(jù)顯示，今年開(kāi)發(fā)商拿地的熱情呈上升態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為22158萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.3%。根據(jù)北京市官方數(shù)據(jù)，今年該市的土地出讓已基本完成，僅從數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)量大遠(yuǎn)超往年。
在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員鄧郁松看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地制度和政策層面，要根據(jù)市場(chǎng)供求的變化前瞻性地供地，既不要因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)量帶來(lái)明顯的供給過(guò)剩問(wèn)題，帶來(lái)所謂的去庫(kù)存等問(wèn)題；也不要因?yàn)槿丝诖笠?guī)模流入，進(jìn)行人為地限制土地供應(yīng)，造成供應(yīng)不足、從而導(dǎo)致土地價(jià)格暴漲、市場(chǎng)預(yù)期變化。
金融制度設(shè)計(jì)應(yīng)該放在首位
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，金融的桿桿作用毫無(wú)疑問(wèn)極為關(guān)鍵。房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)抵押品，其抵押價(jià)值成為金融機(jī)構(gòu)的青睞對(duì)象。而金融政策的調(diào)整對(duì)樓市的影響，可以說(shuō)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。
鄧郁松認(rèn)為，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該把住房金融制度和政策設(shè)計(jì)放在首位。“因?yàn)槟憧礋o(wú)論是國(guó)際上的危機(jī)，還是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾次波動(dòng)，都和住房金融政策的調(diào)整密切相關(guān)，特別是短期內(nèi)利率的調(diào)整一定會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。”鄧郁松告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，如果想保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，在需求端一定要保證住房金融政策的相對(duì)穩(wěn)定，特別是要保證首付和利率的相對(duì)穩(wěn)定。如果因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)變化需要調(diào)整利率，一定要做好對(duì)沖，這是第一位的。
實(shí)際上，2016年下半年以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)金融采取了多次監(jiān)管措施。2016年10月28日 ，上交所《關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)、 產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類 監(jiān)管的函》，對(duì)房企發(fā)債分類監(jiān)管，收緊房企發(fā)債；2016年11月4日 ，銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金 融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng) 檢查的緊急通知》 禁止銀行資金違規(guī)用于購(gòu)地、違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
2017年4月7日《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測(cè)范圍，定期開(kāi)展房地產(chǎn)壓力測(cè)試；2017年5月，銀監(jiān)會(huì)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》 將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金113095億元，同比增長(zhǎng)8.0%。按揭貸款利率繼續(xù)攀升，9月全國(guó)首套房貸款平均利率上升至5.22%，相當(dāng)于1年期基準(zhǔn)利率1.1倍。個(gè)人按揭貸款的累計(jì)增速不斷下降，已從年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趨勢(shì)明顯。
東北證券認(rèn)為， 2018年平均按揭利率仍將上行，上行幅度較近兩個(gè)季度會(huì)放緩。 銀行方面，因2016年下半年以來(lái)按揭發(fā)放量較大。進(jìn)入2017年下半年，出于控制按揭貸款額度的考量，銀行開(kāi)始控制按揭貸款的發(fā)放節(jié)奏，按揭貸款獲批周期也明顯延長(zhǎng)。部分今年下半年審批的按揭款將于明年初集中發(fā)放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金2018年將呈現(xiàn)“前高后低”的趨勢(shì)。
蘇寧金融研究院特約研究員江翰接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)說(shuō)，中國(guó)目前房地產(chǎn)金融處在一個(gè)穩(wěn)定向好發(fā)展的區(qū)間中，但還存在諸如開(kāi)發(fā)商融資渠道比較單一、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)種類主要房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)集中于商業(yè)銀行、地產(chǎn)金融體系尚未完全建立、缺乏專營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)專門性金融機(jī)構(gòu)等問(wèn)題。
“我認(rèn)為房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的核心在于，明確房地產(chǎn)金融’房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’這一根本性定位。構(gòu)建金融體系的長(zhǎng)效水平，首先是從金融上掐斷房地產(chǎn)炒作盈利的渠道，通過(guò)抬高利率，加大金融市場(chǎng)調(diào)控，真正將炒房的成本上升，從而掐斷房地產(chǎn)炒作得利的利潤(rùn)獲得機(jī)制。”江翰說(shuō)，其次是要增大對(duì)于租房建設(shè)的金融優(yōu)惠。租房機(jī)制乃至于租售并舉將會(huì)是未來(lái)的主流，房地產(chǎn)金融應(yīng)該更向租房領(lǐng)域遷移，實(shí)現(xiàn)租房的全面提升。另外，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的供給側(cè)改革，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的投融資渠道，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展國(guó)家支持的項(xiàng)目類別。
租賃時(shí)代來(lái)臨？
即將過(guò)去的2017年，在常規(guī)“五限”調(diào)控的同時(shí)，集體建設(shè)建租賃房試點(diǎn)、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策頻出，似乎預(yù)示著未來(lái)中國(guó)租房時(shí)代的前奏。
今年7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門（樓盤）、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位，鼓勵(lì)各地通過(guò) 新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房。
隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。被部分專家解讀為正式開(kāi)啟我國(guó)租房時(shí)代。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示，租賃市場(chǎng)和交易市場(chǎng)本身就是兩個(gè)非常重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成部分。而且兩者是相互聯(lián)系，相互融會(huì)貫通的市場(chǎng)。租購(gòu)并舉并不是說(shuō)把租、購(gòu)夠來(lái)對(duì)立起來(lái)，其實(shí)是要打通兩個(gè)市場(chǎng)之間的聯(lián)系。
“租賃市場(chǎng)本身就是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)非常重要的組成部分，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制本身不僅僅是包括交易市場(chǎng)，也就是購(gòu)的市場(chǎng)，也包括租的市場(chǎng)。而且從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制確實(shí)已經(jīng)在路上，主管部門已經(jīng)把租賃當(dāng)做一個(gè)非常重要的一個(gè)方面來(lái)推行了。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，核心在于怎么樣從現(xiàn)階段的供應(yīng)端能力的初步形成，過(guò)渡到到需求端能力的逐步釋放。
東北證券認(rèn)為，租賃市場(chǎng)目前處于政策風(fēng)口 ，市場(chǎng)潛力巨大。 一二線熱點(diǎn)城市中，租賃需求巨大。目前租金回報(bào)率持續(xù)下行，未來(lái)房租具有一定的升值空間。住建部5月份以來(lái)密集出臺(tái)政策，各試點(diǎn)城市迅速跟進(jìn)，密集出臺(tái)政策。租賃市場(chǎng)大發(fā)展已是箭在弦上，不得不發(fā)。
楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展，最終是要看租賃需求的釋放。這種釋放既要來(lái)自于收入的增長(zhǎng)、就業(yè)機(jī)會(huì)的增加、社會(huì)保障的落實(shí)跟進(jìn)，以及同權(quán)政策的實(shí)施，同時(shí)主管部門對(duì)租賃市場(chǎng)支持的核心動(dòng)作要有一些關(guān)鍵的進(jìn)展。比如，租金怎么樣能夠抵稅，公積金怎么樣能夠去更大的力度去支付租金。還有就是怎么樣能夠用金融創(chuàng)新保險(xiǎn)的形式，把目前押一付三的方式能夠運(yùn)行到月付等比較靈活的方式等等，這里面需要擴(kuò)大需求。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，舊模式下的租賃市場(chǎng)和制度，還無(wú)法融入到長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)展之中。租賃市場(chǎng)發(fā)展要真正融入到長(zhǎng)效機(jī)制中，關(guān)鍵就要形成新時(shí)代的特征。一個(gè)完美的租賃市場(chǎng)和制度，應(yīng)該由三大基石組成：信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。
爭(zhēng)議房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為抑制房?jī)r(jià)的重要措施，并被當(dāng)成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。但經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多位專家對(duì)此有不同意見(jiàn)。
加快房地產(chǎn)稅立法是在黨的十八屆三中全會(huì)提出的改革任務(wù)，因這部法律涉及面廣，涉及利益多，受到的關(guān)注也最大。今年3月4日，在十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人傅瑩表示，今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。
財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中撰文表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)說(shuō)，很多人將房地產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的一種長(zhǎng)效機(jī)制，但是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看可能達(dá)不到這種效果。日本、美國(guó)這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家，都有房地產(chǎn)稅。但是并沒(méi)有征收房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是和供需關(guān)系有關(guān)的，房地產(chǎn)稅對(duì)投資或者持多套房的行為可能會(huì)有約束，但是實(shí)際上還要看具體設(shè)計(jì)情況。所以說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)稅被當(dāng)成了理想化的東西，是否真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到作用，還需要實(shí)踐檢驗(yàn)。
“中國(guó)和國(guó)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的區(qū)別是，中國(guó)的土地市場(chǎng)是政府壟斷的，且是城鄉(xiāng)分割的市場(chǎng)，這才是政府應(yīng)該解決的問(wèn)題。”汪麗娜說(shuō)，房地產(chǎn)稅2018年才納入立法，而最終形成法律是需要一個(gè)過(guò)程，所以短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該無(wú)法出臺(tái)。當(dāng)然也有可能試點(diǎn)先行，但上海、重慶（樓盤）此前的試點(diǎn)不了了之，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)稅的出臺(tái)急不得，其中有很多系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的問(wèn)題需要解決。
持有類似觀點(diǎn)的還有中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇。楊志勇告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他不認(rèn)為房地產(chǎn)稅和樓市調(diào)控有直接關(guān)系。用房地產(chǎn)稅調(diào)房?jī)r(jià)的結(jié)果有兩種可能，一種是房?jī)r(jià)不降，反而是增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；另一種情形就是現(xiàn)在的情形，現(xiàn)在樓市包括北京最近有微跌，成交量比較低。這種情況下出臺(tái)房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)成驚弓之鳥(niǎo)。正常來(lái)講，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響，但是特殊時(shí)期，如果真的是房?jī)r(jià)飛速下降，那么金融問(wèn)題、社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題隨之而來(lái)。
楊志勇認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的定位目標(biāo)是為地方政府的公共服務(wù)融資，應(yīng)該以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，普遍征收。如果不普遍征收，稅源是有限的，其次房地產(chǎn)稅的征收難度可能會(huì)超過(guò)一般人的想象。因?yàn)檫@種稅收是面對(duì)面的，而且沒(méi)有現(xiàn)金流。這些問(wèn)題都應(yīng)該充分考慮，否則如果房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，如果執(zhí)行不下去，對(duì)政府的公信力會(huì)有很大的影響。如果一定要收的話，應(yīng)該一步一步來(lái)，不能因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅帶來(lái)新的問(wèn)題。
