近期，樓市調(diào)控出現(xiàn)了不同以往的新現(xiàn)象。進(jìn)入下半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市樓市交易量明顯回調(diào)。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)樓市大降溫。其中一線(xiàn)城市成交量環(huán)比下降14.77%，二線(xiàn)城市環(huán)比下降5.68%，三線(xiàn)城市環(huán)比下降14%。而且，除了商品房銷(xiāo)售以外，新開(kāi)工和土地出讓等前端重要指標(biāo)也在迅速走低，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款累計(jì)值甚至連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。
但是，樓市調(diào)控仍在強(qiáng)化，被約談問(wèn)責(zé)的城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，其他熱點(diǎn)城市紛紛對(duì)既有政策“打補(bǔ)丁”“補(bǔ)漏洞”。比如，杭州規(guī)定新入戶(hù)者買(mǎi)房要繳納2年社保，非戶(hù)籍人群買(mǎi)房要繳納4年社保；成都將贈(zèng)與住房計(jì)入受贈(zèng)人家庭住房總套數(shù)以審核購(gòu)房資格；北京打擊“假離婚”違規(guī)購(gòu)房，離異前擁有住房套數(shù)不符合限購(gòu)的，離異后3年內(nèi)任何一方均不得購(gòu)房。
比如，武漢購(gòu)新房先申請(qǐng)購(gòu)房資格，符合條件才能領(lǐng)到“房票”，一張“房票”一次只能登記一個(gè)樓盤(pán)；比如，廣州新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)黃埔取消人才直接購(gòu)房政策，全部納入限購(gòu)；東莞將“法拍房”納入限購(gòu)范圍，暫停向個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售商品住房，社保造假者五年不能買(mǎi)房。上述這些最新的調(diào)控政策，基本上都是最近半個(gè)月以?xún)?nèi)密集出臺(tái)和發(fā)布實(shí)施的。
不斷“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”，將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。一方面，貫徹近期中央關(guān)于“要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，不斷完善和用好政策工具箱”的表態(tài)，通過(guò)不斷完善政策工具箱，夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任，對(duì)依然抱有房?jī)r(jià)過(guò)快上漲幻想的炒房客們形成持續(xù)威懾。另一方面，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行整體性、系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性再造，建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。
近期，各地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、打造產(chǎn)業(yè)新高地，需要持續(xù)不斷地放松落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)和吸引人才，但這與打擊投資炒房，落實(shí)“房住不炒”存在沖突，需要將入戶(hù)政策、人才政策和調(diào)控政策協(xié)調(diào)起來(lái)；比如，年中中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“保持流動(dòng)性合理充裕，助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)”，但要防止紓困資金進(jìn)入樓市，就需要將可能存在的炒房漏洞一個(gè)個(gè)堵上。
不久前，韓正副總理指出，保障性租賃住房是“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，這是房地產(chǎn)行業(yè)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展新框架的映射。根據(jù)工作部署，今年10月底以前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計(jì)劃，向社會(huì)公布；在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。
近日，深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》正式發(fā)布，率先建立起了公共住房主導(dǎo)的新房供應(yīng)體系。預(yù)計(jì)，重點(diǎn)城市會(huì)跟隨深圳步伐，建立公共住房為主導(dǎo)的新房供應(yīng)體系，或保持公共住房與商品住房并駕齊驅(qū)。而且，近期，被約談的幾個(gè)城市也明確表態(tài)，增加保障性租賃住房供應(yīng)，擴(kuò)大保障覆蓋范圍。
因此，即便商品房銷(xiāo)售疲弱，土地出讓、新開(kāi)工下滑，但并不會(huì)對(duì)樓市調(diào)控的基本基調(diào)造成影響。也就是說(shuō)，調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定、定力十足。原因就在于，住房供給結(jié)構(gòu)性改革在迅速推進(jìn)。現(xiàn)在，國(guó)家層面已完成對(duì)保障性租賃住房推進(jìn)的全鏈條清障，比如規(guī)劃調(diào)整、繳納土地出讓金、稅收減免、消防安全驗(yàn)收等等環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通。關(guān)鍵是，保障性租賃住房怎么落地。
捋順項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)出爐的流程，這是保障性租賃住房落地的核心，而城市政府切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任則是關(guān)鍵。因?yàn)椋媪客恋睾涂臻g資源遴選、規(guī)劃調(diào)整和報(bào)建、稅收減免、普惠金融資源獲取、消防安全驗(yàn)收等，涉及到市政府很多職能部門(mén)，需要在“一城一策”框架下，由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭將各個(gè)職能部門(mén)聚攏在一起，形成工作合力，避免本位主義，將上位政策紅利落實(shí)到位。
目前，全國(guó)房地產(chǎn)基本進(jìn)入存量時(shí)代，盡管商品房?jī)r(jià)高企，但閑置低效的商業(yè)辦公用地用房、集體建設(shè)用地、工業(yè)園區(qū)、企業(yè)自有用地大量存在。比如，城市快速擴(kuò)張后建成區(qū)散落著大量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；前期各地出讓商業(yè)辦公用地多，因產(chǎn)業(yè)變遷和互聯(lián)網(wǎng)沖擊，低效閑置明顯，包括深圳、廣州中心區(qū)都大量存在；企業(yè)轉(zhuǎn)型或外遷，園區(qū)也騰退出大量空間。
還包括很多國(guó)有企事業(yè)單位、高校科研院所等，有大量的劃撥用地。上面講的這些用地和空間，其原用途的地價(jià)非常低。如果能盤(pán)活起來(lái)轉(zhuǎn)做保障性租賃住房，在源頭上具有明顯的低成本優(yōu)勢(shì)。再輔以稅收優(yōu)惠、融資支持、優(yōu)化報(bào)建流程等等，完全能夠?qū)崿F(xiàn)保障性租賃住房低成本、大規(guī)模供應(yīng)，從而保持和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
