今年6月29日，貝殼研究院正式發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，對(duì)今年上半年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，并對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)判。報(bào)告認(rèn)為，在上半年調(diào)控邊際效果不斷減弱的背景下，下半年樓市政策依然偏緊;今年上半年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)分化，下半年市場(chǎng)下行壓力略大。
我國(guó)二手房市場(chǎng)顯分化
據(jù)貝殼研究院發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告顯示，今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上出現(xiàn)了活躍，活躍主要體現(xiàn)在新房市場(chǎng)。實(shí)際上，重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)活躍程度沒有新房那么明顯。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析說，“從鏈家覆蓋重點(diǎn)城市的二手房成交量來看，2017年3月密集調(diào)控以來，二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)三個(gè)階段，整體來看市場(chǎng)熱度和調(diào)控前比并不高，整體處在平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。2018年前5個(gè)月二手房成交量環(huán)比2017年后5月增加 21.8%，月均水平是2017年3月的一半。”
“在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，我國(guó)二手房市場(chǎng)開始走向分化。前期調(diào)控比較徹底的上海及經(jīng)歷多輪調(diào)控加碼的成都市場(chǎng)，處在下行通道中;調(diào)控政策相對(duì)寬松的城市，市場(chǎng)表現(xiàn)則較為活躍，如重慶、長(zhǎng)沙、西安等;調(diào)控力度大的城市二手房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，如處在恢復(fù)期的北京、天津等。”許小樂強(qiáng)調(diào)說。
下半年調(diào)控政策依然偏緊
自“3·17”調(diào)控以來，全國(guó)范圍的新一輪調(diào)控拉開序幕。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有73個(gè)城市出臺(tái)了135條相關(guān)政策。本輪調(diào)控的特點(diǎn)是，不僅范圍大、頻率高，而且在不斷加碼。
貝殼研究院首席分析師許小樂表示，以抑制房?jī)r(jià)“過快上漲”為導(dǎo)向的調(diào)控，從一線、強(qiáng)二線城市向弱二線及部分三四線城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”。這與以往的調(diào)控相比，呈現(xiàn)不同的手段和特點(diǎn)。
“當(dāng)前，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的‘抵抗力’逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致調(diào)控的邊際效果不斷減弱;旨在抑制過熱需求以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)控政策，在一定程度上影響了市場(chǎng)供給。隨著市場(chǎng)供給的增加，供需才能逐漸達(dá)到平衡。”許小樂說，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制仍在路上，局部居民杠桿率仍處警戒線邊緣，故今年下半年我國(guó)樓市調(diào)控政策依然偏緊。
對(duì)于今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，貝殼研究院發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，房貸利率將繼續(xù)當(dāng)前高位，或仍有可能緩慢上行的可能。加之企業(yè)融資將繼續(xù)受到抑制，棚改貨幣化支持力度有可能放緩，人才引進(jìn)等政策短期影響衰減。綜上，今年下半年我國(guó)二手房市場(chǎng)下行壓力略大，總體二手房市場(chǎng)趨穩(wěn)或略向下。
上述報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。我國(guó)即將進(jìn)入二次城市化階段，即大城市化+城市圈化，部分二線城市及重點(diǎn)城市周邊的三四線城市是未來的機(jī)會(huì)點(diǎn)。當(dāng)前社會(huì)處于消費(fèi)升級(jí)階段，追求更好的品質(zhì)亦是機(jī)會(huì)點(diǎn)所在。品牌大型房企具有融資等方面的優(yōu)勢(shì)，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)在房企發(fā)展中表現(xiàn)得淋漓盡致，并購(gòu)是此類房企進(jìn)一步壯大的機(jī)會(huì)。另外棚改力度趨弱，但部分房企三四線城市拿地?zé)崆橐琅f不減，故這些區(qū)域的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
