廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，廣州市（不含南沙、從化）二手住宅中介網(wǎng)簽42024宗，環(huán)比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月兩輪調(diào)控政策落地后，市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的調(diào)控期，二手樓市迅速降溫。2018年，市場(chǎng)需求回歸理性，成交表現(xiàn)平穩(wěn)。價(jià)格方面，2018年上半年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，網(wǎng)簽均價(jià)為25198元/平方米，環(huán)比上升10.1%，同比去年同期上漲10.6%。
一手缺貨 回流二手增多
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，上半年，一手住宅供應(yīng)僅358.07萬(wàn)平方米，供應(yīng)量創(chuàng)近五年以來(lái)新低。加上開發(fā)商開盤、推貨積極程度相對(duì)較低，部分開發(fā)商選擇等待區(qū)域“標(biāo)桿價(jià)項(xiàng)目”入市和大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，看市場(chǎng)反響情況，再針對(duì)其定價(jià)作出調(diào)整。因此，部分一手成交熱點(diǎn)片區(qū)所剩貨量略顯不足，促使不少置業(yè)者轉(zhuǎn)移至二手市場(chǎng)。
2018年上半年，廣州信貸環(huán)境收緊，房貸利率整體呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。據(jù)監(jiān)測(cè)，截至6月中旬，廣州二套房平均貸款利率已達(dá)5.91%，首套房的平均貸款利率亦上升至5.68%。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)投資投機(jī)行為進(jìn)一步被壓縮，投資成本進(jìn)一步增加，不少投資客慢慢地淡出市場(chǎng)。據(jù)廣州中原成交數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，投資需求成交占比僅為6.2%。
200萬(wàn)元以下房源成交大減
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2018年上半年，總價(jià)段為200萬(wàn)元以下的房源成交大減，成交占比僅為37%，環(huán)比大幅下滑15%，同比去年同期凈減17%，創(chuàng)歷史以來(lái)新低。而300-500萬(wàn)元的房源成交占比為22%，環(huán)比凈增4%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，低價(jià)盤源成交明顯減少主要有兩方面原因：一方面，二手樓價(jià)飆漲，部分低價(jià)房源總價(jià)逐漸脫離200萬(wàn)行列。另一方面，市場(chǎng)上剛需低價(jià)盤源稀缺，同時(shí)議價(jià)空間較小，以致上半年200萬(wàn)以下房源成交占比大幅下滑。
三房房源成交占比有顯著提升，而一房的剛需戶型成交略顯乏力。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，踏入2018年以來(lái)，廣州政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，部分有“以小換大”置業(yè)需求的改善型客戶觀望情緒減緩，原本推遲置業(yè)的購(gòu)房者逐步著手入市，以至于三房房源成交活躍。
根據(jù)陽(yáng)光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，天河、海珠上半年分別成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超四成。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，天河、海珠兩區(qū)因價(jià)格逐漸高企，不少客戶逐漸轉(zhuǎn)移到價(jià)格相對(duì)低洼的番禺、增城等外圍區(qū)域，尤其是剛需購(gòu)房者。
此外，黃埔區(qū)憑借“次新房”以及廣州科學(xué)城企業(yè)員工的帶動(dòng)，市場(chǎng)需求仍然活躍。2018年上半年，黃埔共成交1728宗，跌幅為廣州各區(qū)中最低。廣州市核心五區(qū)除天河區(qū)外，成交占比均有不用程度的下滑，置業(yè)需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城區(qū)二手住宅成交占比高達(dá)19.4%，創(chuàng)歷史新高。
