新房市場(chǎng)搖號(hào)購(gòu)房，多城一、二手房?jī)r(jià)倒掛，熱點(diǎn)城市樓市看似頗為熱鬧，但從整體市場(chǎng)來(lái)看，今年上半年，過(guò)去調(diào)控力度較大城市的二手房市場(chǎng)成交量開(kāi)始由低溫轉(zhuǎn)向修復(fù)，政策環(huán)境相對(duì)寬松的弱二線(xiàn)城市市場(chǎng)升溫明顯。
“從鏈家覆蓋的重點(diǎn)城市二手房成交量來(lái)看，”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，自2017年3月份密集調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)歷了“大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)”三個(gè)階段。整體來(lái)看，市場(chǎng)熱度和調(diào)控前比并不高，處在平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。不過(guò)，北京二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了5月份的成交高峰之后，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入降溫通道。
16城二手房由低溫轉(zhuǎn)修復(fù)
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前5個(gè)月，鏈家監(jiān)測(cè)的16個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比2017年后5月份增加21.8%，月均水平是2017年3月份的一半。其中，沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶三城的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)67.3%，重慶環(huán)比大幅增長(zhǎng)80.5%，同比增長(zhǎng)33.2%；5月份，重慶二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，同比上漲34.6%。
從成交量看，上半年二手房市場(chǎng)比較活躍的城市有西安、重慶、沈陽(yáng)等，市場(chǎng)比較平穩(wěn)的城市有北京、武漢、南京、濟(jì)南、廣州等，市場(chǎng)趨于降溫的城市有上海、成都等。從房?jī)r(jià)看，上半年二手房均價(jià)明顯上漲的城市有西安、重慶、沈陽(yáng)等，價(jià)格比較平穩(wěn)的城市有北京、濟(jì)南、武漢、南京、廣州等，價(jià)格下跌的城市有上海。
綜合來(lái)看，西安、重慶、沈陽(yáng)、杭州等城市二手房市場(chǎng)比較活躍，其他城市市場(chǎng)保持平穩(wěn)或略有回落。
許小樂(lè)表示，總體來(lái)說(shuō)，16個(gè)城市二手房市場(chǎng)處在小幅升溫的態(tài)勢(shì)中，這個(gè)升溫是在過(guò)去大力調(diào)控之下，市場(chǎng)需求被極度遏制的情況下出現(xiàn)的自然修復(fù)過(guò)程。“前期調(diào)控力度比較大的城市，現(xiàn)在市場(chǎng)上總體處于平穩(wěn)狀態(tài)；政策環(huán)境較為寬松的城市，二手房市場(chǎng)處于升溫較為明顯的狀態(tài)。”
北京下半年或重回降溫通道
“3·17”調(diào)控政策實(shí)施之后，由于改善性換房鏈條中斷，北京二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅回落。此后，市場(chǎng)成交量的緩慢小幅上升屬于自然修復(fù)現(xiàn)象，主要由首次置業(yè)（總價(jià)400萬(wàn)元以下）需求支撐，是需求被抑制后的正常釋放；其次，購(gòu)房貸款使用比例和使用強(qiáng)度在下降后保持在平穩(wěn)的區(qū)間。
總體來(lái)看，在調(diào)控后房貸利率連續(xù)上行的條件下，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月回落，到今年2月份累計(jì)下跌14%。許小樂(lè)表示，進(jìn)入5月份后，二手房市場(chǎng)回暖有些超出市場(chǎng)預(yù)期，成交量環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，房?jī)r(jià)上漲4.3%。從結(jié)構(gòu)上看，西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)的市場(chǎng)上升更加明顯，而其他區(qū)表現(xiàn)平平，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)等仍在下降，這表明5月份的上行主要是學(xué)區(qū)政策因素帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性沖擊。根據(jù)帶看量、新增供需等指標(biāo)判斷，5月份的市場(chǎng)高點(diǎn)不可持續(xù)。
市場(chǎng)反應(yīng)證實(shí)了許小樂(lè)的判斷，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年6月份，北京二手房市場(chǎng)從5月份的高點(diǎn)回落，成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)近8個(gè)月來(lái)的首次同步回調(diào)（除去春節(jié)月）：6月份，北京鏈家二手房成交量環(huán)比下滑22.6%，絕對(duì)水平降至3月份之下，均價(jià)環(huán)比下跌0.4%。主要原因是政策影響的效應(yīng)邊際遞減，市場(chǎng)復(fù)蘇缺乏有利因素的支撐。
許小樂(lè)表示，在貨幣信貸政策不發(fā)生轉(zhuǎn)變的前提下，下半年北京二手房市場(chǎng)將很難向上突起。原因是，首先，在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境下，中高總價(jià)可以借助的金融杠桿非常有限，換房需求難以釋放。在房?jī)r(jià)微幅波動(dòng)或有所下跌的階段，投資投機(jī)性需求也得到遏制。其次，從先行指標(biāo)來(lái)看，鏈家新增客源房源量都在減少，環(huán)比分別下滑16.2%、16.1%，業(yè)主掛牌價(jià)結(jié)束5月份漲勢(shì)開(kāi)始趨穩(wěn)，調(diào)價(jià)中漲價(jià)比例下降，后期市場(chǎng)的下行壓力明顯大于上行動(dòng)力。
此外，根據(jù)去年土地出讓情況，下半年預(yù)計(jì)將有大量限競(jìng)房推出，將會(huì)分流市場(chǎng)需求。因此，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將重回降溫通道。
對(duì)此，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉也表示，目前，北京二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬(wàn)套上下的正常水平，所以市場(chǎng)接下來(lái)的上升空間已經(jīng)不大，而房?jī)r(jià)在交易量穩(wěn)定的情況下同樣沒(méi)有上行動(dòng)力，市場(chǎng)未來(lái)將逐漸趨于平穩(wěn)。
