2017年,房地產業始終被調控的低氣壓所籠罩。一年的成績,到最后還是用數字來體現。一些抓住不限購城市去庫存機會的房企在此輪實現業績爆發,走得比千億更遠,越向三千億、四千億,甚至是五千億量級,而去年全年,銷售額最高的房企不過三字頭。
數字輕浮,但對轉型的思考沉重。這個行業發展如此之快,是否有可能成為可持續現象?每年翻番的增速是否不用很久便會戛然而止?
這一年,行業大鱷發起的數宗并購案具有信號般的意義。如萬科在收購商業地產公司印力后,聯手中國財團收購物流公司普洛斯;融創在帶著150億進入樂視后,又耗資400多億收購萬達十三個文旅項目。萬科和融創對行業有著截然相反的判斷,卻又同樣選擇了多元化。
大船掉頭,誰能最快調整到位?
5000億之憂
2017年初,一家著名房企的高管判斷,行業在經過2016年那樣的銷售大年之后,2017年將是銷售小年。這也是行業的普遍看法。
彼時,碧桂園被爆出2017年公司內部的銷售目標是5000億元。而2016年全年,碧桂園的銷售業績是3088.4億元。
5000億的目標讓人難以想象。但截至2017年11月末,碧桂園的實際銷售金額已到達5342.7億元,而去年11月,碧桂園的銷售金額為2881.4億元,前后一年增速85.42%。
同行者萬科,2017年前11個月的銷售業績為4676.5億元,如無意外,到年底將成為第二個沖破5000億元銷售大關的房企。
這些年來,房地產業一個個紀錄被打破,曾經的腦洞全部變成事實,那些喊出過驚人目標的房企現在走向下一個更驚人的目標。
今年的主題仍是分化,不同規模的房企差距將繼續拉大。在大型房企闖關5000億銷售的同時,數不清的小房企還在100億的關口苦苦掙扎。
房地產咨詢公司克而瑞發布的房企銷售排名榜單顯示,截至11月末,排名第一百名的房企為信達地產,銷售金額為125.1億元。在百名之后,那些不知名小房企將逐漸消失,被吞并或因開發難以為繼,自然退出這個市場。
同期,中指院數據顯示,2017年1~11月,全國商品房銷售面積為14.7億平方米,同比增長7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米,同比增長5.4%。價格方面,百城新建住宅均價環比漲幅持續回落,整體趨穩。
大型房企在弱市下凸顯的優勢非小型房企可以學習復制,其規模的大躍進也非全國平均增速可比。一家內房的高管接受第一財經采訪時指出,“由于調控影響,一線城市成交降溫明顯。”他認為,這一波業績爆發的房企,多數在不限購的、低效能的三四線城市抓住了機會。
問題在于,經過此輪消耗之后,三四線城市樓市還有多少空間?規模房企每年翻番的增速是否可持續?
轉型轉型!
離5000億僅有一步之遙的萬科宣布,公司告別開發商時代了。
2014年,萬科在年報中喊出向城市配套服務商轉型,并表示:“未來三年,萬科這些業務方向將逐漸顯露出來。”2017年是成果檢驗期,隨著公司長租公寓、物流地產、商業地產、教育等多個業務板塊的發展,萬科城市配套服務商雛形已現。
多元化轉型的本質是風險對沖,這個出發點是房企出于對地產業的擔憂,對更具潛力的新興領域業務的追求。
萬科董事會主席、總裁郁亮的判斷是房地產業已經進入白銀時代,基于此,萬科多元化的戰略可以被理解。
有趣的是,融創中國董事長孫宏斌卻有著截然相反的判斷,中國房地產業來到了鉆石時代,“大公司的鉆石時代,因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了,這個時代就結束了。”
盡管如此,融創也在走投資“美好生活”的路線。通過入股鏈家切入存量房業務,不久后又成為了樂視的白武士,年中又用數百億攬過萬達13個文旅項目,這時融創已非單純的房地產開發商。
消費升級帶來的機會正在把房地產業版圖的利益重新發配,以客戶數據為中心,把各種場景化應用的價值變現。
不僅進取的房企提出多元化發展,就連一向有“保守”刻板印象的央企,近兩年來都在積極轉型。譬如綠地,在今年花大力氣轉型,在以房地產為主業的同時,往上疊加基建、大消費、金融以及康養、科創等多元產業。
中海也正在脫掉過往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業化到多元化的路上,這一年的中海比往年更具故事性。
舊命題新階段
對房企而言,多元化不算一個新鮮命題。早在2010年前后,就有房企提出多元化轉型。但這一階段的轉型并未有樣本出現,反而是探索多元化業務失敗,從而再次集中火力發展房地產開發的案例。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示,“跟前一個階段相比,房企這兩年的多元化投資更為務實。過去兩年部分多元化其實是不成功的,現在的多元化更為理性,也和地產業務的投資有較好的關聯性。目前而言,不少地產企業在養老地產、文化旅游、城市經營等方面下功夫,與傳統的地產業務相掛鉤,可以產生協同效應。”
不同房企轉型的節點、方向、步伐不盡相同,優劣好壞難以一言以蔽之。相同的是,相比當下階段仍高歌猛進的開發銷售業務,房企多元化業務尚未成熟,未能為公司營收作顯著貢獻。
以華潤置地為例,其多元化業務被歸納總結在“建筑、裝修服務及其他”分部中。2017年上半年,華潤置地總收入同比下降21.0%到352.59億港元,這個分部的收入為21.59億港元,僅占總收入的6.1%。
盡管收入貢獻不大,但行業的現狀和發展邏輯的改變使房企必須思考多元化的必要性。
在近日召開的全國住房城鄉建設工作會議上,住建部部長王蒙徽表示,2018年要深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度;抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展。
在租購并舉的發展推進下,房企的認知已有所變化。
如中海地產便認為,未來中國的房地產市場將不再是單一的商品房與商業地產,對租購并舉的住房體系的適應,以及不動產的開發運營的能力,將決定企業的成敗。
無論怎樣去解讀房企選擇的變化,它們均代表著某種信號。
